Immobilieninvestitionen wirtschaftlich fundiert beurteilen
Ob eine Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nicht allein anhand des Kaufpreises oder der Bruttorendite beurteilen. Entscheidend sind die nachhaltig erzielbaren Erträge, die laufenden Kosten, der erforderliche Kapitaleinsatz und die Risiken des konkreten Objekts.
Die Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse von SVIB dient dazu, eine geplante Immobilieninvestition strukturiert zu untersuchen und verschiedene Annahmen nachvollziehbar gegenüberzustellen. Sie richtet sich an private und unternehmerische Erwerber, die vor einer Investitionsentscheidung eine sachverständige wirtschaftliche Einordnung benötigen.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Wann ist eine Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse sinnvoll?
Eine Analyse kommt insbesondere in Betracht:
- vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung
- vor dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses
- bei der Prüfung einer kleineren Gewerbe- oder Anlageimmobilie
- vor dem Ankauf mehrerer Immobilien
- bei Unsicherheiten über Mieten, Kosten oder Investitionsbedarf
- zur Einordnung einer geplanten Finanzierung
- bei der Festlegung einer wirtschaftlich vertretbaren Kaufpreisobergrenze
- zum Vergleich mehrerer Investitionsmöglichkeiten
- bei der Entscheidung zwischen Halten, Verkaufen oder weiterem Investieren
- zur Plausibilisierung von Berechnungen aus Exposés oder Finanzierungsgesprächen
Der konkrete Umfang richtet sich nach Objektart, Investitionsvolumen und Fragestellung.
Welche Grundlagen werden untersucht?
Je nach Auftrag können insbesondere folgende Grundlagen einbezogen werden:
- Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
- aktuelle und nachhaltig erzielbare Mieten
- Leerstand und Mietausfallrisiken
- umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand
- Modernisierungs- und Investitionsbedarf
- Eigenkapitaleinsatz
- Finanzierungsbedingungen
- Zins- und Tilgungsannahmen
- Kapitaldienst
- Restschuldentwicklung
- steuerliche Annahmen, soweit diese vom Auftraggeber vorgegeben werden
- erwartete Haltedauer
- möglicher Verkaufserlös
- objektspezifische Chancen und Risiken
Die Berechnung wird auf Grundlage der verfügbaren Daten und der vereinbarten Annahmen erstellt.
Prüfung der Erträge
Ein wesentlicher Teil der Analyse ist die Frage, welche Erträge mit der Immobilie nachhaltig erzielt werden können.
Geprüft werden können insbesondere:
- aktuelle Nettokaltmieten
- marktgerechte Soll-Mieten
- bestehende Leerstände
- geplante Neuvermietungen
- Mietsteigerungspotenziale
- Mietausfallrisiken
- Erträge aus Garagen, Stellplätzen oder Nebenflächen
- Plausibilität von Verkäufer- oder Maklerangaben
- Auswirkungen von Modernisierungen auf die Ertragssituation
Bei Bedarf kann die Prüfung um eine Mietwertanalyse ergänzt werden.
Prüfung der laufenden Kosten
Eine reine Betrachtung der Bruttomiete reicht für eine belastbare Investitionsentscheidung regelmäßig nicht aus.
Berücksichtigt werden können insbesondere:
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Rücklagenbedarf
- Hausgeld
- Versicherungen
- Leerstandskosten
- Mietausfälle
- laufende Bewirtschaftungskosten
- objektbezogene Sonderkosten
- absehbare Investitionen
Ziel ist eine realistische Einordnung des nachhaltig verfügbaren Überschusses.
Finanzierung und Kapitaldienst
Soweit gewünscht, kann die geplante Finanzierung in die Analyse einbezogen werden.
Dabei können insbesondere betrachtet werden:
- Eigenkapitaleinsatz
- Darlehenshöhe
- Zinssatz
- anfängliche Tilgung
- monatlicher und jährlicher Kapitaldienst
- Zinsbindung
- Restschuld
- Liquiditätsbedarf
- Verhältnis von Objektüberschuss und Kapitaldienst
- Auswirkungen veränderter Zinsen oder Erträge
Die Analyse dient der wirtschaftlichen Einordnung einer Finanzierung. Sie ersetzt keine Finanzierungsberatung oder Darlehensvermittlung.
Wirtschaftlichkeitskennzahlen
Abhängig von Objekt und Fragestellung können insbesondere folgende Kennzahlen berechnet und eingeordnet werden:
- Bruttorendite
- Nettorendite
- Kaufpreisfaktor
- Jahresüberschuss vor Finanzierung
- Cashflow nach Finanzierung
- Kapitaldienstdeckungsgrad
- Eigenkapitalrendite
- Gesamtinvestitionskosten
- laufender Liquiditätsbedarf
- Amortisationsdauer
- Restschuldentwicklung
- Ergebnis bei Verkauf
Die Kennzahlen werden nicht isoliert betrachtet, sondern im Zusammenhang mit Objektzustand, Lage, Vermietbarkeit und Risiko bewertet.
Szenarioanalyse
Eine Investitionsentscheidung hängt häufig von Annahmen ab, die sich im Zeitverlauf verändern können.
Deshalb können verschiedene Szenarien gegenübergestellt werden, beispielsweise:
- aktuelle Miete und marktgerechte Miete
- Vollvermietung und Leerstand
- höherer oder niedrigerer Instandhaltungsbedarf
- unterschiedliche Zinssätze
- abweichender Eigenkapitaleinsatz
- Modernisierung mit anschließender Neuvermietung
- unterschiedliche Haltedauern
- Verkauf zu verschiedenen Zeitpunkten
- konservative, mittlere und optimistische Annahmen
Die Szenarien zeigen, welche Faktoren die Wirtschaftlichkeit besonders stark beeinflussen.
Kaufpreisobergrenze
Auf Grundlage der vereinbarten Annahmen kann eine wirtschaftlich vertretbare Kaufpreisobergrenze abgeleitet werden.
Dabei können insbesondere berücksichtigt werden:
- nachhaltiger Ertrag
- laufende Bewirtschaftungskosten
- Investitionsbedarf
- Finanzierungskosten
- gewünschte Rendite
- erforderlicher Liquiditätspuffer
- objektspezifische Risiken
- alternative Investitionsmöglichkeiten
Die Kaufpreisobergrenze ist keine Vorhersage des tatsächlichen Marktpreises. Sie zeigt, welcher Kaufpreis unter den zugrunde gelegten wirtschaftlichen Annahmen vertretbar erscheint.
Wirtschaftlichkeitsanalyse oder Due Diligence?
Die Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse konzentriert sich auf Ertrag, Kosten, Finanzierung und wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Immobilieninvestition.
Eine Due Diligence geht darüber hinaus und kann zusätzlich eine umfassendere Prüfung von Objekt, Unterlagen, Mietverhältnissen, Zustand, Risiken und vorhandenen Bewertungen umfassen.
Je nach Objekt und Investitionsvolumen können beide Leistungen miteinander verbunden werden.
Klare Leistungsabgrenzung
Die Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse umfasst die sachverständige wirtschaftliche Einordnung einer Immobilieninvestition.
Sie ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- steuerliche Beratung
- Finanzierungsberatung
- Darlehensvermittlung
- Anlageberatung zu Finanzprodukten
- notarielle oder anwaltliche Vertragsprüfung
- technische Fachplanung
- Garantie zukünftiger Mieten, Kosten oder Wertentwicklungen
Die Berechnungen beruhen auf den vereinbarten Annahmen und den zum Zeitpunkt der Bearbeitung verfügbaren Daten.
So läuft die Analyse ab
Nach einer ersten Abstimmung werden Immobilie, Investitionsziel und konkrete Fragestellung eingeordnet.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Zusammenstellung der Objekt-, Miet- und Kostendaten
- Prüfung der wesentlichen wirtschaftlichen Annahmen
- gegebenenfalls Ergänzung um Markt- oder Mietdaten
- Einbeziehung der geplanten Finanzierung
- Berechnung der relevanten Kennzahlen
- Gegenüberstellung verschiedener Szenarien
- Zusammenfassung der wesentlichen Chancen und Risiken
- Besprechung des Ergebnisses
Der erforderliche Umfang richtet sich nach Objektart und Komplexität der Investition.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten eine strukturierte und nachvollziehbare wirtschaftliche Einordnung der geplanten Immobilieninvestition.
Abhängig vom Auftrag erfolgt das Ergebnis:
- als schriftliche Stellungnahme
- als Wirtschaftlichkeitsberechnung
- als Finanzierungs- und Cashflow-Modell
- als Szenariovergleich
- als Kaufpreisobergrenze
- als mündliche Ergebnisbesprechung
- oder als Kombination dieser Leistungen
Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse in Ilmenau und Thüringen
SVIB erstellt Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalysen insbesondere für Immobilien im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld. Weitere Standorte in Thüringen können nach Abstimmung einbezogen werden.
Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse anfragen
Sie möchten eine Immobilieninvestition wirtschaftlich prüfen lassen oder zunächst klären, welcher Untersuchungsumfang für Ihr Vorhaben sinnvoll ist?
Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder senden Sie uns Ihre Anfrage per E-Mail.