Immobilien vor dem Ankauf systematisch prüfen
Vor dem Erwerb einer Immobilie sollten nicht nur Lage, Kaufpreis und sichtbarer Zustand betrachtet werden. Entscheidend ist, ob die wirtschaftlichen, objektbezogenen und dokumentierten Grundlagen des Angebots plausibel sind und welche Risiken sich daraus für den Erwerber ergeben.
Die Due Diligence von SVIB dient der strukturierten Prüfung einer Immobilie vor einer Investitionsentscheidung. Je nach Auftrag werden Objekt, Unterlagen, Ertragssituation und vorhandene Bewertungen analysiert und zu einer nachvollziehbaren Entscheidungsgrundlage zusammengeführt.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Für welche Anlässe eignet sich eine Due Diligence?
Eine Due Diligence kommt insbesondere in Betracht:
- vor dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses oder einer Anlageimmobilie
- beim Ankauf eines Wohn- und Geschäftshauses
- vor dem Erwerb mehrerer Eigentumswohnungen
- bei unklaren oder widersprüchlichen Angaben im Exposé
- zur Prüfung vorhandener Gutachten und Kaufpreisannahmen
- bei erhöhtem Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf
- vor einer unternehmerischen Investitionsentscheidung
- zur Vorbereitung einer Kaufpreis- oder Vertragsverhandlung
Der konkrete Prüfungsumfang wird an Objektart, Investitionsvolumen und Fragestellung angepasst.
Was wird geprüft?
Die Due Diligence kann verschiedene Prüfungsbereiche umfassen. Dazu gehören insbesondere:
- Grundstücks- und Gebäudemerkmale
- Lage und Marktgängigkeit
- baulicher und allgemeiner Instandhaltungszustand
- Modernisierungsstand
- Flächen- und Nutzungsangaben
- Mietverhältnisse und Mietansätze
- Bewirtschaftungskosten
- Instandhaltungs- und Investitionsbedarf
- Ertragssituation und Rendite
- vorhandene Wertansätze und Gutachten
- wesentliche Angaben aus Exposé und Objektunterlagen
- erkennbare wirtschaftliche Risiken
Welche Punkte im Einzelfall einbezogen werden, richtet sich nach dem vereinbarten Auftrag und den verfügbaren Unterlagen.
Prüfung der Objektunterlagen
Eine belastbare Ankaufprüfung setzt regelmäßig voraus, dass die wesentlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Dazu können insbesondere gehören:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Bauzeichnungen und Flächenberechnungen
- Mietverträge und Mietaufstellungen
- Betriebskostenabrechnungen
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Energieausweis
- Modernisierungs- und Instandhaltungsnachweise
- vorhandene Gutachten
- Angaben zu Leerständen, Rückständen und Rechtsverhältnissen
Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen werden im Rahmen der Prüfung benannt und bei der Ergebnisbewertung berücksichtigt.
Objektprüfung vor Ort
Soweit vereinbart, wird die Immobilie vor Ort besichtigt. Dabei werden die zugänglichen Bereiche in Augenschein genommen und erkennbare wert- oder investitionsrelevante Auffälligkeiten dokumentiert.
Die Besichtigung kann insbesondere umfassen:
- allgemeinen Gebäudezustand
- erkennbare Schäden und Mängel
- Instandhaltungsrückstände
- Modernisierungsstand
- Zustand der zugänglichen Gemeinschafts- und Nebenflächen
- Plausibilität der vorliegenden Objektangaben
- Hinweise auf weiterführenden Prüfungsbedarf
Die Vor-Ort-Prüfung erfolgt zerstörungsfrei und ersetzt keine vertiefte technische Untersuchung einzelner Bauteile oder Gewerke.
Wirtschaftliche Prüfung
Bei Anlageimmobilien liegt ein wesentlicher Schwerpunkt auf der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Ankaufs.
Geprüft werden können insbesondere:
- aktuelle und nachhaltig erzielbare Mieten
- Leerstands- und Mietausfallrisiken
- umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
- Instandhaltungsansätze
- erforderliche Investitionen
- Brutto- und Nettorendite
- Kapitaldienstfähigkeit
- Kaufpreisfaktoren
- alternative Entwicklungsszenarien
- wirtschaftlich vertretbare Kaufpreis- oder Bietgrenzen
Die wirtschaftliche Prüfung ersetzt keine Finanzierungsvermittlung oder steuerliche Beratung.
Gutachten und Kaufpreisannahmen plausibilisieren
Vorhandene Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten, Exposés oder interne Kaufpreisberechnungen können in die Due Diligence einbezogen werden.
Dabei wird insbesondere geprüft:
- ob die angesetzten Flächen nachvollziehbar sind
- ob Mieten und Bewirtschaftungskosten plausibel erscheinen
- ob das gewählte Bewertungsverfahren zum Objekt passt
- ob Marktanpassungen nachvollziehbar hergeleitet wurden
- ob Schäden, Rechte, Belastungen oder Besonderheiten berücksichtigt wurden
- ob das Ergebnis rechnerisch und methodisch schlüssig erscheint
Die Plausibilisierung eines fremden Gutachtens ist keine vollständige Neuerstellung des Gutachtens, sofern dies nicht gesondert beauftragt wird.
Klare Leistungsabgrenzung
Die Due Diligence von SVIB konzentriert sich auf die sachverständige, objektbezogene und wirtschaftliche Prüfung der Immobilie.
Sie ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- steuerliche Beratung
- Finanzierungsberatung
- baurechtliche Genehmigungsprüfung
- statische Untersuchung
- Schadstoffuntersuchung
- technische Fachplanung
- vollständige Prüfung verdeckter Bauteile
- anwaltliche Vertragsprüfung
Soweit sich Hinweise auf weiterführenden Beratungs- oder Prüfungsbedarf ergeben, werden diese im Ergebnis benannt.
So läuft die Due Diligence ab
Nach einer ersten Abstimmung zur Immobilie, zum geplanten Erwerb und zur konkreten Fragestellung wird der erforderliche Prüfungsumfang festgelegt.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Zusammenstellung und Sichtung der verfügbaren Unterlagen
- Festlegung der Prüfungsschwerpunkte
- gegebenenfalls Besichtigung der Immobilie vor Ort
- Prüfung der objektbezogenen und wirtschaftlichen Grundlagen
- Plausibilisierung der wesentlichen Angaben und Wertansätze
- Zusammenfassung der Ergebnisse und Risiken
- Besprechung der wesentlichen Feststellungen
Der Umfang kann von einer gezielten Einzelprüfung bis zu einer umfassenderen Ankaufprüfung reichen.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten eine strukturierte und nachvollziehbare Einordnung der wesentlichen Chancen, Risiken und offenen Punkte des geplanten Immobilienerwerbs.
Abhängig vom vereinbarten Leistungsumfang erfolgt das Ergebnis:
- als schriftliche Stellungnahme
- als Prüfbericht
- als Wirtschaftlichkeitsberechnung
- als Risikozusammenfassung
- als mündliche Ergebnisbesprechung
- oder als Kombination dieser Leistungen
Die Due Diligence soll die eigene Investitionsentscheidung fundieren. Sie nimmt dem Auftraggeber die unternehmerische Entscheidung nicht ab.
Due Diligence in Ilmenau und Thüringen
SVIB führt Due-Diligence-Prüfungen insbesondere im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld durch. Weitere Einsatzorte in Thüringen können nach Abstimmung vereinbart werden.
Due Diligence anfragen
Sie möchten eine Immobilie vor dem Ankauf prüfen lassen oder zunächst klären, welcher Prüfungsumfang für Ihr Vorhaben sinnvoll ist?
Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder senden Sie uns Ihre Anfrage per E-Mail.