Marktmiete sachverständig und nachvollziehbar einordnen
Die tatsächlich vereinbarte Miete entspricht nicht immer der nachhaltig erzielbaren Marktmiete. Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Zuschnitt und Vermietbarkeit einer Immobilie können dazu führen, dass bestehende Mietansätze über oder unter dem marktüblichen Niveau liegen.
Die Mietwertanalyse von SVIB dient der sachverständigen Einordnung einer angemessenen und marktgerechten Miete. Sie kann sich auf einzelne Wohnungen, Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser oder kleinere Anlageimmobilien beziehen und sowohl bestehende Mietverhältnisse als auch eine geplante Neuvermietung betreffen.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Wann ist eine Mietwertanalyse sinnvoll?
Eine Mietwertanalyse kommt insbesondere in Betracht:
- vor der Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses
- zur Einordnung einer bestehenden Nettokaltmiete
- vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie
- zur Prüfung von Mietansätzen in einem Exposé oder Gutachten
- bei der Bewertung einer Anlageimmobilie
- zur wirtschaftlichen Planung einer Modernisierung
- bei ungewöhnlichen oder schwer vergleichbaren Immobilien
- zur Plausibilisierung erwarteter Mieteinnahmen
- als Grundlage einer Rendite- oder Wirtschaftlichkeitsberechnung
Der konkrete Untersuchungsumfang richtet sich nach Objektart, Bewertungsanlass und vorhandener Datengrundlage.
Welche Immobilien können untersucht werden?
Eine Mietwertanalyse eignet sich insbesondere für:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
- Wohn- und Geschäftshäuser
- kleinere Anlageimmobilien
- Garagen und Stellplätze
- einfache gewerbliche Nutzungseinheiten, soweit eine geeignete Datengrundlage vorhanden ist
Bei besonderen Nutzungen oder nur eingeschränkt vergleichbaren Objekten wird vorab geprüft, ob eine belastbare Mietwertermittlung möglich ist.
Welche Merkmale beeinflussen den Mietwert?
Die nachhaltig erzielbare Miete wird nicht allein durch die Wohn- oder Nutzfläche bestimmt. Abhängig vom Objekt können insbesondere folgende Merkmale berücksichtigt werden:
- Makro- und Mikrolage
- Wohnungs- oder Gebäudegröße
- Grundriss und Zuschnitt
- Baujahr
- baulicher Zustand
- Modernisierungsstand
- Ausstattung
- energetischer Zustand
- Geschosslage
- Aufzug
- Balkon, Terrasse oder Garten
- Stellplatz oder Garage
- Nebenräume
- Barrierefreiheit
- Vermietbarkeit und Nachfrage
- besondere Vor- oder Nachteile des Objekts
Welche Merkmale im Einzelfall maßgeblich sind, wird objektbezogen beurteilt.
Datengrundlagen der Mietwertanalyse
Für die Einordnung des Mietwerts können unterschiedliche Datenquellen herangezogen werden. Dazu gehören insbesondere:
- qualifizierte oder einfache Mietspiegel
- veröffentlichte Marktdaten
- Angebots- und Vergleichsmieten
- regionale Marktberichte
- Mietdaten aus vergleichbaren Objekten
- bestehende Mietverträge
- Angaben zu Neuvermietungen
- objektspezifische Zu- und Abschläge
- weitere sachverständig geeignete Quellen
Angebotsmieten werden nicht ungeprüft mit tatsächlich erzielbaren Vertragsmieten gleichgesetzt. Die verwendeten Daten werden hinsichtlich Lage, Aktualität und Vergleichbarkeit eingeordnet.
Mietwertanalyse mit Objektbesichtigung
Eine Besichtigung ist insbesondere sinnvoll, wenn Zustand, Ausstattung oder Besonderheiten des Objekts einen wesentlichen Einfluss auf die erzielbare Miete haben.
Bei der Vor-Ort-Prüfung können insbesondere erfasst werden:
- Wohnungs- und Gebäudezustand
- Modernisierungsgrad
- Ausstattungsqualität
- Grundriss und Nutzbarkeit
- Belichtung und Ausrichtung
- Balkon, Terrasse oder Garten
- Gemeinschaftsflächen
- Stellplätze und Nebenräume
- Lage innerhalb des Gebäudes
- erkennbare Vor- und Nachteile gegenüber Vergleichsobjekten
Die Besichtigung erfolgt durch Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bereiche.
Bestehende Miete und nachhaltige Marktmiete
Bei vermieteten Immobilien können sowohl die aktuelle Vertragsmiete als auch die nachhaltig erzielbare Marktmiete betrachtet werden.
Dabei kann insbesondere geprüft werden:
- ob die aktuelle Miete marktüblich erscheint
- ob ein Mietsteigerungspotenzial erkennbar ist
- ob die Miete oberhalb des nachhaltig erzielbaren Niveaus liegt
- welche Auswirkungen Zustand und Ausstattung auf die Vermietbarkeit haben
- ob die im Verkaufsangebot angesetzte Sollmiete plausibel ist
- welche Miete für eine langfristige Wirtschaftlichkeitsberechnung sachgerecht erscheint
Eine Mietwertanalyse ist keine rechtliche Prüfung der Zulässigkeit einer konkreten Mieterhöhung.
Ergebnis der Mietwertanalyse
Sie erhalten eine nachvollziehbare Einordnung der marktgerechten beziehungsweise nachhaltig erzielbaren Miete.
Abhängig vom vereinbarten Umfang kann das Ergebnis insbesondere enthalten:
- Beschreibung der wesentlichen Objektmerkmale
- Darstellung der verwendeten Datengrundlagen
- Einordnung vorhandener Mietansätze
- Ableitung eines Mietwerts oder Mietwertkorridors
- Gegenüberstellung von Ist-Miete und Marktmiete
- Hinweise auf Besonderheiten und Unsicherheiten
- Einordnung der Auswirkungen auf Ertrag und Wirtschaftlichkeit
Die Mietwertanalyse kann eigenständig oder als Bestandteil einer Immobilienbewertung, Kaufpreisprüfung oder Due Diligence erstellt werden.
Mietwert oder rechtlich zulässige Miete?
Die Mietwertanalyse befasst sich mit der wirtschaftlichen und marktbezogenen Frage, welche Miete für das konkrete Objekt als marktgerecht beziehungsweise nachhaltig erzielbar einzuschätzen ist.
Davon zu unterscheiden ist die rechtliche Frage, ob und in welchem Umfang eine bestehende Miete erhöht oder eine bestimmte Miete wirksam vereinbart werden darf. Dies hängt unter anderem vom Mietvertrag, den gesetzlichen Vorgaben und den Umständen des Einzelfalls ab.
Die rechtliche Prüfung einer Mieterhöhung oder Mietvereinbarung ist nicht Bestandteil der Mietwertanalyse.
Klare Leistungsabgrenzung
Die Mietwertanalyse umfasst die sachverständige und marktbezogene Einordnung einer Miete.
Sie ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens
- mietrechtliche Vertragsprüfung
- steuerliche Beratung
- Hausverwaltung
- Vermietungs- oder Maklerleistung
- Mietgarantie
- vollständige Immobilienbewertung, sofern diese nicht gesondert beauftragt wird
Soweit sich weiterführender rechtlicher oder fachlicher Prüfungsbedarf ergibt, wird dies im Ergebnis benannt.
So läuft die Mietwertanalyse ab
Nach Ihrer Anfrage werden Immobilie, Bewertungsanlass und gewünschter Umfang zunächst eingeordnet.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Zusammenstellung der verfügbaren Objektunterlagen
- Prüfung der wesentlichen Flächen- und Ausstattungsangaben
- gegebenenfalls Besichtigung der Immobilie
- Beschaffung und Auswertung geeigneter Marktdaten
- Einordnung der objektspezifischen Merkmale
- Ableitung des Mietwerts oder Mietwertkorridors
- schriftliche oder mündliche Erläuterung des Ergebnisses
Der erforderliche Aufwand richtet sich nach Objektart, Datenlage und Aufgabenstellung.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten eine sachliche und nachvollziehbare Einschätzung der marktgerechten beziehungsweise nachhaltig erzielbaren Miete.
Abhängig vom Auftrag erfolgt das Ergebnis:
- als schriftliche Stellungnahme
- als kompakte Mietwerteinschätzung
- als Mietwertberechnung
- als Gegenüberstellung von Ist- und Marktmiete
- als mündliche Ergebnisbesprechung
- oder als Kombination dieser Leistungen
Mietwertanalyse in Ilmenau und Thüringen
SVIB erstellt Mietwertanalysen insbesondere für Immobilien im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld. Weitere Standorte in Thüringen können nach Abstimmung einbezogen werden.
Mietwertanalyse anfragen
Sie möchten die marktgerechte Miete einer Immobilie einordnen lassen oder zunächst klären, welcher Untersuchungsumfang für Ihre Fragestellung sinnvoll ist?
Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder senden Sie uns Ihre Anfrage per E-Mail.