Immobilien und Bietgrenzen vor dem Versteigerungstermin einordnen
Der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung unterscheidet sich erheblich von einem gewöhnlichen Immobilienkauf. Häufig stehen nur begrenzte Unterlagen zur Verfügung, eine Innenbesichtigung ist nicht immer möglich und die wirtschaftlichen Risiken müssen vor dem Versteigerungstermin möglichst klar eingeordnet werden.
Die Zwangsversteigerungsbegleitung von SVIB dient dazu, das Versteigerungsobjekt, das vorliegende Verkehrswertgutachten und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen strukturiert zu prüfen. Auf dieser Grundlage kann eine sachverständig hergeleitete Bietgrenze für die eigene Erwerbsentscheidung entwickelt werden.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Wann ist eine Zwangsversteigerungsbegleitung sinnvoll?
Eine Begleitung kommt insbesondere in Betracht:
- vor der Teilnahme an einem Zwangsversteigerungstermin
- bei Zweifeln am festgesetzten Verkehrswert
- bei älteren oder widersprüchlichen Angaben im Verkehrswertgutachten
- wenn keine Innenbesichtigung möglich ist
- bei vermieteten oder teilweise genutzten Immobilien
- bei erkennbarem Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf
- zur Ableitung einer wirtschaftlich vertretbaren Bietgrenze
- bei Eigentumswohnungen mit zusätzlichen WEG-Risiken
- bei Mehrfamilienhäusern und Anlageimmobilien
- zur Vorbereitung einer unternehmerischen Investitionsentscheidung
Der konkrete Prüfungsumfang richtet sich nach Objektart, verfügbarer Datengrundlage und verbleibender Zeit bis zum Versteigerungstermin.
Welche Unterlagen werden geprüft?
Grundlage der Prüfung ist regelmäßig das im Zwangsversteigerungsverfahren erstellte Verkehrswertgutachten.
Darüber hinaus können insbesondere berücksichtigt werden:
- Terminsbestimmung
- Grundbuchangaben
- Flurkarte und Lageplan
- Bauzeichnungen und Flächenangaben
- Miet- und Nutzungsverhältnisse
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- öffentlich zugängliche Objekt- und Marktdaten
- Angaben zu Rechten und Belastungen
- vorhandene Fotos und Zustandsbeschreibungen
- ergänzende Unterlagen des Gerichts oder anderer Beteiligter
Fehlende, veraltete oder widersprüchliche Angaben werden bei der Risikoeinschätzung berücksichtigt.
Prüfung des Verkehrswertgutachtens
Das gerichtliche Verkehrswertgutachten bildet eine wesentliche Grundlage des Verfahrens. Der dort ausgewiesene Verkehrswert ist jedoch nicht automatisch mit dem wirtschaftlich vertretbaren Höchstgebot eines konkreten Erwerbers gleichzusetzen.
Geprüft werden können insbesondere:
- Bewertungsstichtag
- Objekt- und Grundstücksbeschreibung
- Flächenangaben
- Baujahr und Modernisierungsstand
- Restnutzungsdauer
- Mieten und Ertragsansätze
- Bewirtschaftungskosten
- Bodenwert
- Liegenschaftszins und Sachwertfaktor
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- erkennbare Schäden und Instandhaltungsrückstände
- Wahl und Anwendung des Bewertungsverfahrens
- rechnerische und methodische Plausibilität
- Aktualität der verwendeten Marktdaten
Die Prüfung kann sich auf einzelne auffällige Ansätze oder auf das Gutachten insgesamt beziehen.
Objektprüfung und Außenbesichtigung
Soweit das Objekt zugänglich ist und eine Besichtigung ermöglicht wird, kann eine Objektprüfung vor Ort erfolgen.
Ist keine Innenbesichtigung möglich, können je nach Situation insbesondere berücksichtigt werden:
- äußerer Gebäudezustand
- Lage und Grundstückssituation
- Dach, Fassade und erkennbare Bauteile
- Außenanlagen und Nebengebäude
- Umfeld und Mikrolage
- öffentlich einsehbare Bereiche
- Abgleich mit der Beschreibung und den Fotos im Gutachten
- erkennbare Veränderungen seit dem Bewertungsstichtag
Eine Außenbesichtigung erlaubt keine vollständige Beurteilung des inneren Zustands. Die daraus verbleibenden Unsicherheiten werden bei der wirtschaftlichen Einordnung berücksichtigt.
Wirtschaftliche Prüfung
Bei der wirtschaftlichen Prüfung wird untersucht, welche Gesamtinvestition mit dem Erwerb voraussichtlich verbunden ist.
Einbezogen werden können insbesondere:
- mögliches Meistgebot
- Erwerbsnebenkosten
- bestehenbleibende Rechte
- voraussichtlicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf
- Räumungs- und Leerstandsrisiken
- bestehende Mietverhältnisse
- aktuelle und nachhaltig erzielbare Mieten
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- Finanzierung und Kapitaldienst
- erwartete Haltedauer
- mögliche Ertrags- und Veräußerungsszenarien
- Sicherheitsabschläge für nicht prüfbare Umstände
Die wirtschaftliche Prüfung kann bei Bedarf mit einer Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse verbunden werden.
Ableitung einer Bietgrenze
Die Bietgrenze wird nicht allein aus einem pauschalen Prozentsatz des festgesetzten Verkehrswerts abgeleitet.
Berücksichtigt werden können insbesondere:
- plausibilisierter Immobilienwert
- Erwerbsnebenkosten
- notwendige Investitionen
- vorhandene und mögliche Erträge
- Finanzierungskosten
- objektspezifische Risiken
- fehlende Besichtigungsmöglichkeiten
- Unsicherheiten der Datengrundlage
- gewünschter Sicherheits- und Renditeabstand
- persönliche wirtschaftliche Zielsetzung des Auftraggebers
Das Ergebnis ist eine unter den vereinbarten Annahmen wirtschaftlich vertretbare Obergrenze. Die Entscheidung über ein konkretes Gebot verbleibt beim Auftraggeber.
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung sind neben der Wohnung selbst auch die wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant.
Einbezogen werden können insbesondere:
- Hausgeld
- Erhaltungsrücklage
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- beschlossene oder erkennbare Sonderumlagen
- Instandhaltungsbedarf am Gemeinschaftseigentum
- Teilungserklärung und Kostenverteilung
- Miet- und Nutzungsverhältnisse
- wirtschaftliche Auswirkungen auf den Erwerber
Bei Bedarf kann die Prüfung um einen WEG-Unterlagencheck ergänzt werden.
Besonderheiten bei vermieteten Immobilien
Bestehende Mietverhältnisse wirken sich unmittelbar auf Ertrag, Nutzungsmöglichkeiten und wirtschaftliche Tragfähigkeit aus.
Geprüft werden können insbesondere:
- aktuelle Nettokaltmieten
- Mietvertragsdaten
- Leerstände
- Mietrückstände
- nachhaltig erzielbare Mieten
- nicht umlagefähige Kosten
- Instandhaltungsbedarf
- Verhältnis von Ertrag und möglichem Gebot
- erkennbare Abweichungen zwischen Gutachten und tatsächlicher Ertragssituation
Eine rechtliche Prüfung von Kündigungs-, Räumungs- oder sonstigen mietrechtlichen Fragen ist nicht Bestandteil der Leistung.
Begleitung zum Versteigerungstermin
Soweit vereinbart, kann SVIB den Auftraggeber zum Versteigerungstermin begleiten.
Die Begleitung kann insbesondere umfassen:
- vorherige Besprechung der Bietstrategie
- Einordnung der festgelegten Bietgrenze
- fachliche Unterstützung bei objektbezogenen Rückfragen
- Beobachtung des Versteigerungsverlaufs
- Unterstützung bei der konsequenten Einhaltung der wirtschaftlichen Obergrenze
- kurze Nachbesprechung des Ergebnisses
Die Abgabe von Geboten erfolgt ausschließlich durch den Auftraggeber oder eine hierzu rechtlich bevollmächtigte Person.
Klare Leistungsabgrenzung
Die Zwangsversteigerungsbegleitung umfasst die sachverständige Prüfung und wirtschaftliche Einordnung des Versteigerungsobjekts.
Sie ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- anwaltliche Prüfung des Zwangsversteigerungsverfahrens
- Prüfung von Rechtsbehelfen oder Verfahrensfehlern
- steuerliche Beratung
- Finanzierungsberatung oder Darlehensvermittlung
- Vertretung vor Gericht
- rechtliche Prüfung von Miet- oder Räumungsfragen
- technische Fachplanung
- vollständige Gebäudeuntersuchung
- Garantie für Zustand, Ertrag oder späteren Immobilienwert
Nicht zugängliche und nicht dokumentierte Eigenschaften des Objekts können nicht abschließend beurteilt werden.
So läuft die Zwangsversteigerungsbegleitung ab
Nach Ihrer Anfrage werden das Objekt, der Versteigerungstermin und die verfügbaren Unterlagen zunächst eingeordnet.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Übermittlung des Verkehrswertgutachtens und der Terminsunterlagen
- Abstimmung der Erwerbsziele und konkreten Fragestellungen
- Prüfung des Gutachtens und der verfügbaren Objektunterlagen
- gegebenenfalls Außen- oder Innenbesichtigung
- wirtschaftliche Einordnung des Objekts
- Ableitung einer individuellen Bietgrenze
- Besprechung der Ergebnisse und Risiken
- auf Wunsch Begleitung zum Versteigerungstermin
Bei kurzfristigen Anfragen hängt der mögliche Leistungsumfang von der verbleibenden Bearbeitungszeit ab.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten eine sachliche und nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage für die Teilnahme an der Zwangsversteigerung.
Abhängig vom Auftrag erfolgt das Ergebnis:
- als schriftliche Stellungnahme
- als Gutachtenprüfung
- als Wirtschaftlichkeitsberechnung
- als Risikoübersicht
- als hergeleitete Bietgrenze
- als mündliche Ergebnisbesprechung
- als persönliche Terminbegleitung
- oder als Kombination dieser Leistungen
Zwangsversteigerungsbegleitung in Ilmenau und Thüringen
SVIB begleitet Zwangsversteigerungen insbesondere bei den Amtsgerichten und für Immobilien im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld. Weitere Standorte in Thüringen können nach Abstimmung einbezogen werden.
Zwangsversteigerungsbegleitung anfragen
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