Immobilienerträge und Bestände wirtschaftlich einordnen
Bei vermieteten Immobilien ist nicht allein der Verkehrswert entscheidend. Ebenso wichtig ist, welche Erträge nachhaltig erzielt werden können, welche Kosten dauerhaft anfallen und wie sich einzelne Objekte innerhalb eines Bestands wirtschaftlich entwickeln.
Die Rendite- und Portfoliobewertung von SVIB dient der strukturierten Einordnung einzelner Anlageimmobilien oder mehrerer Objekte. Sie verbindet Immobilienbewertung, Ertragsanalyse und wirtschaftliche Betrachtung zu einer nachvollziehbaren Entscheidungsgrundlage.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Wann ist eine Rendite- und Portfoliobewertung sinnvoll?
Eine Rendite- und Portfoliobewertung kommt insbesondere in Betracht:
- vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie
- zur Beurteilung eines bestehenden Immobilienbestands
- vor dem Verkauf einzelner Objekte
- zur Vorbereitung von Investitionsentscheidungen
- bei stark voneinander abweichenden Objektrenditen
- zur Einordnung von Miet- und Kostensteigerungspotenzialen
- bei einer Neuordnung des privaten oder unternehmerischen Immobilienvermögens
- zur Vorbereitung von Finanzierungs- oder Strategiegesprächen
- bei der Entscheidung zwischen Halten, Verkaufen und weiterem Investieren
Der konkrete Umfang richtet sich nach der Anzahl der Objekte, der verfügbaren Datengrundlage und der Fragestellung.
Welche Immobilien können einbezogen werden?
Die Rendite- und Portfoliobewertung eignet sich insbesondere für:
- vermietete Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- kleinere Gewerbeimmobilien
- Garagen- und Stellplatzbestände
- gemischt genutzte Immobilien
- mehrere Objekte innerhalb eines privaten oder unternehmerischen Bestands
Bei besonderen Nutzungsarten wird vorab geprüft, ob eine belastbare wirtschaftliche Einordnung möglich ist.
Welche Kennzahlen werden betrachtet?
Abhängig von Objektart und Auftrag können insbesondere folgende Kennzahlen ausgewertet werden:
- Jahresnettokaltmiete
- Soll- und Ist-Miete
- Bruttorendite
- Nettorendite
- Kaufpreisfaktor
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- Instandhaltungsansätze
- Leerstands- und Mietausfallrisiken
- Investitionsbedarf
- nachhaltiger Reinertrag
- Kapitaldienstfähigkeit
- Eigenkapitalrendite
- Wertentwicklungspotenziale und wirtschaftliche Risiken
Kennzahlen werden nicht isoliert betrachtet, sondern im Zusammenhang mit Objektzustand, Mietstruktur, Lage und Marktgängigkeit eingeordnet.
Prüfung der Ertragssituation
Die tatsächliche Ertragssituation kann erheblich von den Angaben in einem Exposé oder einer einfachen Renditeberechnung abweichen.
Geprüft werden können insbesondere:
- Höhe und Nachhaltigkeit der aktuellen Mieten
- bestehende Leerstände
- Mietrückstände
- marktgerechte Soll-Mieten
- umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand
- besondere Kostenrisiken
- wirtschaftliche Auswirkungen geplanter Maßnahmen
- Abweichungen zwischen Brutto- und Nettoertrag
- realistische Ertragsszenarien
Bei Bedarf kann die Ertragsprüfung mit einer Mietwertanalyse verbunden werden.
Bewertung einzelner Anlageimmobilien
Bei einzelnen Renditeobjekten kann die wirtschaftliche Analyse mit einer Immobilienbewertung verbunden werden.
Dabei können insbesondere betrachtet werden:
- aktueller Immobilienwert
- Verhältnis von Kaufpreis und Ertrag
- nachhaltige Mieteinnahmen
- Bewirtschaftungskosten
- Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf
- objektspezifische Risiken
- Wirtschaftlichkeit des eingesetzten Kapitals
- Plausibilität des verlangten oder angenommenen Kaufpreises
Die Bewertung erfolgt objektbezogen und auf Grundlage der verfügbaren Marktdaten.
Analyse mehrerer Objekte
Bei einem Immobilienportfolio werden die einzelnen Objekte nach einheitlichen Maßstäben untersucht und gegenübergestellt.
Dabei können insbesondere ausgewertet werden:
- Wert und Ertrag je Objekt
- Renditeunterschiede
- Instandhaltungs- und Investitionsbedarf
- Mietsteigerungs- und Leerstandsrisiken
- regionale und objektspezifische Konzentrationen
- Finanzierungsbelastungen
- Liquiditätswirkungen
- strategische Bedeutung einzelner Objekte
- Verhältnis von Aufwand, Risiko und Ertrag
Ziel ist keine pauschale Rangliste, sondern eine sachgerechte Einordnung der wirtschaftlichen Stärken und Schwächen des Bestands.
Szenarien und Handlungsoptionen
Je nach Fragestellung können unterschiedliche wirtschaftliche Szenarien gegenübergestellt werden.
Dazu gehören beispielsweise:
- Halten im aktuellen Zustand
- Modernisieren und weitervermieten
- Neuvermietung
- Verkauf einzelner Objekte
- Umschichtung innerhalb des Bestands
- Ankauf weiterer Immobilien
- Veränderung der Finanzierungsstruktur
- Abbau von Objekten mit ungünstigem Verhältnis von Aufwand und Ertrag
Die Szenarien werden auf Grundlage nachvollziehbarer Annahmen berechnet und eingeordnet.
Erforderliche Unterlagen
Für die Rendite- und Portfoliobewertung werden regelmäßig verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu können insbesondere gehören:
- Mietverträge
- Mietaufstellungen
- Betriebskostenabrechnungen
- Hausgeldabrechnungen
- Wirtschaftsplan
- Darlehensunterlagen
- Grundbuchauszüge
- Bauunterlagen
- Modernisierungsnachweise
- Instandhaltungsaufstellungen
- Verwalterabrechnungen
- Leerstands- und Rückstandsübersichten
- vorhandene Gutachten und Bewertungen
Fehlende oder unklare Angaben werden benannt und bei der wirtschaftlichen Einordnung berücksichtigt.
Ergebnis der Rendite- und Portfoliobewertung
Sie erhalten eine nachvollziehbare wirtschaftliche Einordnung der untersuchten Immobilie oder des Immobilienbestands.
Abhängig vom vereinbarten Umfang kann das Ergebnis insbesondere enthalten:
- Darstellung der wesentlichen Objekt- und Ertragsdaten
- Berechnung relevanter Renditekennzahlen
- Gegenüberstellung von Ist- und Soll-Erträgen
- Einordnung der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten
- Bewertung einzelner Objekte
- Vergleich mehrerer Immobilien
- Benennung wirtschaftlicher Chancen und Risiken
- Darstellung verschiedener Handlungsszenarien
- Hinweise auf weiteren Prüfungsbedarf
Die Ausarbeitung kann schriftlich, tabellarisch oder in kombinierter Form erfolgen.
Renditebewertung oder Wirtschaftlichkeitsanalyse?
Die Rendite- und Portfoliobewertung konzentriert sich auf den Wert, den Ertrag und die wirtschaftliche Stellung einzelner oder mehrerer Immobilien.
Eine Wirtschaftlichkeits- und Investitionsanalyse bezieht sich stärker auf eine konkrete Investitionsentscheidung. Sie kann zusätzlich Finanzierungsannahmen, Eigenkapitaleinsatz, Kapitaldienst und verschiedene Ankaufsszenarien einbeziehen.
Welche Leistung geeignet ist, hängt von der konkreten Fragestellung ab.
Klare Leistungsabgrenzung
Die Rendite- und Portfoliobewertung umfasst die sachverständige und wirtschaftliche Einordnung von Immobilien und Immobilienbeständen.
Sie ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- steuerliche Beratung
- Finanzierungsvermittlung
- Anlageberatung zu Finanzprodukten
- Hausverwaltung
- Maklerleistung
- Garantie zukünftiger Mieten oder Wertentwicklungen
- technische Fachplanung
- vollständige Due Diligence, sofern diese nicht gesondert beauftragt wird
Wirtschaftliche Berechnungen beruhen auf den vereinbarten Annahmen und den zum Bewertungszeitpunkt verfügbaren Daten.
So läuft die Rendite- und Portfoliobewertung ab
Nach einer ersten Abstimmung werden Ziel, Umfang und Datengrundlage der Untersuchung festgelegt.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Zusammenstellung der Objekt- und Ertragsunterlagen
- Prüfung der wesentlichen Miet- und Kostendaten
- Einordnung der Immobilienwerte
- Berechnung der relevanten Kennzahlen
- Vergleich der einzelnen Objekte oder Szenarien
- Zusammenfassung der wirtschaftlichen Chancen und Risiken
- Besprechung der Ergebnisse
Der erforderliche Aufwand richtet sich nach Anzahl, Art und Komplexität der einbezogenen Immobilien.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten eine strukturierte und nachvollziehbare Auswertung der wirtschaftlichen Situation Ihrer Immobilie oder Ihres Immobilienbestands.
Abhängig vom Auftrag erfolgt das Ergebnis:
- als schriftliche Stellungnahme
- als tabellarische Portfolioübersicht
- als Renditeberechnung
- als Objektvergleich
- als Szenarioanalyse
- als mündliche Ergebnisbesprechung
- oder als Kombination dieser Leistungen
Rendite- und Portfoliobewertung in Ilmenau und Thüringen
SVIB erstellt Rendite- und Portfoliobewertungen insbesondere für Immobilien im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld. Weitere Standorte in Thüringen können nach Abstimmung einbezogen werden.
Rendite- und Portfoliobewertung anfragen
Sie möchten die Wirtschaftlichkeit einer Anlageimmobilie oder eines Immobilienbestands prüfen lassen oder zunächst klären, welcher Untersuchungsumfang für Ihre Fragestellung sinnvoll ist?
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