Eigentumswohnung und Wohnungseigentümergemeinschaft strukturiert prüfen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur die Wohnung selbst erworben. Ebenso relevant sind die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft, anstehende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und die Regelungen, die sich aus Teilungserklärung, Beschlüssen und Verwaltungsunterlagen ergeben.
Der WEG-Unterlagencheck von SVIB dient dazu, die verfügbaren Unterlagen vor dem Immobilienkauf strukturiert auszuwerten und wirtschaftlich relevante Auffälligkeiten einzuordnen. Dadurch erhalten Kaufinteressenten einen besseren Überblick über Hausgeld, Rücklagen, laufende Kosten und erkennbare Investitionsrisiken.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Wann ist ein WEG-Unterlagencheck sinnvoll?
Ein WEG-Unterlagencheck kommt insbesondere in Betracht:
- vor dem Kauf einer Eigentumswohnung
- vor dem Erwerb mehrerer Wohnungen innerhalb einer Gemeinschaft
- bei auffällig hohem oder niedrigem Hausgeld
- bei angekündigten Sanierungen oder Sonderumlagen
- bei einer geringen Erhaltungsrücklage
- bei wiederkehrenden Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft
- bei unklaren Regelungen zur Kostentragung
- bei widersprüchlichen Angaben von Verkäufer, Makler und Verwaltung
- zur Vorbereitung einer Kaufpreisprüfung oder Due Diligence
Der Prüfungsumfang richtet sich nach der konkreten Fragestellung und den verfügbaren Unterlagen.
Welche Unterlagen werden ausgewertet?
Für den WEG-Unterlagencheck können insbesondere folgende Unterlagen herangezogen werden:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- aktuelle Beschlusssammlung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Vermögensbericht
- Angaben zur Erhaltungsrücklage
- Verwaltervertrag
- Energieausweis
- Instandhaltungs- und Modernisierungsunterlagen
- Angebote und Beschlüsse zu geplanten Maßnahmen
- Angaben zu Hausgeldrückständen
- gegebenenfalls Mietvertrag und Mietabrechnungen
Fehlende Unterlagen werden benannt und bei der Einschätzung des Objekts berücksichtigt.
Wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft
Ein Schwerpunkt der Prüfung liegt auf der wirtschaftlichen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dabei können insbesondere betrachtet werden:
- Höhe und Zusammensetzung des Hausgelds
- umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- vorhandene Erhaltungsrücklage
- Entwicklung der laufenden Bewirtschaftungskosten
- Hausgeldrückstände
- außergewöhnliche Ausgaben
- bereits beschlossene Sonderumlagen
- erkennbare zukünftige Finanzierungsbedarfe
- wirtschaftliche Auswirkungen geplanter Maßnahmen
Eine hohe Rücklage ist dabei nicht automatisch ausreichend. Entscheidend ist, ob sie zum Zustand, zur Größe und zum erkennbaren Investitionsbedarf der Wohnanlage passt.
Protokolle und Beschlüsse
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben häufig wichtige Hinweise auf den Zustand und die Funktionsfähigkeit einer Gemeinschaft.
Geprüft werden können insbesondere Hinweise auf:
- geplante oder wiederholt vertagte Instandhaltungsmaßnahmen
- Schäden am Gemeinschaftseigentum
- Dach-, Fassaden-, Fenster- oder Leitungsarbeiten
- Heizungs- und Energiefragen
- Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Verwaltung
- häufige Verwalterwechsel
- laufende oder angekündigte Gerichtsverfahren
- Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer
- wiederkehrende Abrechnungsprobleme
- bereits gefasste oder vorbereitete Sonderumlagen
Einzelne Beschlüsse werden dabei nicht rechtlich auf ihre Wirksamkeit geprüft. Gegenstand ist ihre wirtschaftliche und objektbezogene Bedeutung für die Kaufentscheidung.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung bestimmen wesentliche Grundlagen der Wohnanlage.
Im Rahmen des Unterlagenchecks können insbesondere folgende Punkte erfasst und wirtschaftlich eingeordnet werden:
- Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrechte
- abweichende Kostenverteilung
- Regelungen zu Instandhaltung und Instandsetzung
- Nutzungsbeschränkungen
- Stimmrechtsregelungen
- Regelungen zu Stellplätzen, Garagen, Kellern oder Gartenflächen
- Besonderheiten bei baulichen Veränderungen
- erkennbare Abweichungen zwischen Unterlagen und tatsächlicher Nutzung
Der WEG-Unterlagencheck ersetzt keine anwaltliche Prüfung der Teilungserklärung oder einzelner Beschlüsse.
Zustand und Investitionsbedarf
Soweit Unterlagen zum baulichen Zustand vorliegen, können diese in die Prüfung einbezogen werden.
Dazu gehören insbesondere:
- Instandhaltungspläne
- frühere Sanierungsmaßnahmen
- Zustandsberichte
- Angebote von Handwerksunternehmen
- Beschlüsse zu Baumaßnahmen
- Angaben zu Schäden und Versicherungsfällen
- Energieverbrauch und Heizungsanlage
- Alter wesentlicher Bauteile
Bei Bedarf kann der Unterlagencheck mit einer Objektprüfung vor Ort verbunden werden. Dadurch lassen sich Angaben aus den Unterlagen mit dem erkennbaren Zustand der Wohnanlage abgleichen.
Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können zusätzlich wirtschaftlich relevante Angaben zum Mietverhältnis berücksichtigt werden.
Dazu gehören insbesondere:
- aktuelle Nettokaltmiete
- letzte Mieterhöhungen
- umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
- Verhältnis von Miete und Hausgeld
- Mietrückstände
- Kaution
- mietvertragliche Besonderheiten
- Abweichungen zwischen Mietfläche und vorhandenen Flächenangaben
- Auswirkungen geplanter Maßnahmen auf die Wirtschaftlichkeit
Eine rechtliche Prüfung des Mietvertrags ist nicht Bestandteil des WEG-Unterlagenchecks.
Ergebnis des WEG-Unterlagenchecks
Sie erhalten eine strukturierte Einordnung der wirtschaftlich und objektbezogen relevanten Inhalte der vorgelegten Unterlagen.
Abhängig vom vereinbarten Umfang kann das Ergebnis insbesondere enthalten:
- Zusammenfassung der wesentlichen Feststellungen
- Einordnung von Hausgeld und laufenden Kosten
- Bewertung der Erhaltungsrücklage
- Hinweise auf beschlossene oder erkennbare Sonderumlagen
- Benennung auffälliger Beschlüsse und Protokollinhalte
- Hinweise auf fehlende oder widersprüchliche Unterlagen
- Einordnung erkennbarer Instandhaltungs- und Investitionsrisiken
- Hinweise auf weiteren technischen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Prüfungsbedarf
Der WEG-Unterlagencheck dient als sachverständige Grundlage für die eigene Kaufentscheidung.
WEG-Unterlagencheck oder Due Diligence?
Der WEG-Unterlagencheck konzentriert sich auf die Wohnungseigentümergemeinschaft und die hierzu vorliegenden Unterlagen.
Eine Due Diligence kann darüber hinaus weitere Prüfungsbereiche umfassen, insbesondere:
- umfassende Objektprüfung
- Kaufpreis- und Wertermittlung
- Ertrags- und Renditeanalyse
- Prüfung von Mietverhältnissen
- Investitions- und Finanzierungsszenarien
- strukturierte Gesamtrisikobewertung
Welche Leistung für den jeweiligen Ankauf geeignet ist, wird vor der Beauftragung abgestimmt.
Klare Leistungsabgrenzung
Der WEG-Unterlagencheck umfasst eine sachverständige Auswertung der vorgelegten Unterlagen unter wirtschaftlichen und objektbezogenen Gesichtspunkten.
Er ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- anwaltliche Prüfung von Beschlüssen
- Prüfung von Anfechtungsfristen
- steuerliche Beratung
- Prüfung der Verwalterhaftung
- technische Fachplanung
- vollständige Gebäudeuntersuchung
- Prüfung verdeckter Bauteile
- notarielle oder anwaltliche Vertragsprüfung
Soweit sich aus den Unterlagen Hinweise auf weiterführenden Prüfungsbedarf ergeben, werden diese im Ergebnis benannt.
So läuft der WEG-Unterlagencheck ab
Nach einer ersten Abstimmung zur Wohnung und zur konkreten Kaufabsicht wird festgelegt, welche Unterlagen geprüft werden sollen.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Übermittlung der verfügbaren WEG-Unterlagen
- Abstimmung der konkreten Fragestellung
- Prüfung der wirtschaftlichen und objektbezogenen Inhalte
- Benennung fehlender oder widersprüchlicher Angaben
- Zusammenfassung der wesentlichen Risiken und Auffälligkeiten
- auf Wunsch Besprechung der Ergebnisse
Bei Bedarf kann die Prüfung um eine Objektbesichtigung oder Kaufpreisprüfung ergänzt werden.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten eine sachliche und nachvollziehbare Zusammenfassung der wesentlichen Informationen aus den geprüften WEG-Unterlagen.
Abhängig vom Auftrag erfolgt das Ergebnis:
- als schriftliche Stellungnahme
- als kompakter Prüfbericht
- als strukturierte Risikozusammenfassung
- als mündliche Ergebnisbesprechung
- oder als Kombination dieser Leistungen
WEG-Unterlagencheck in Ilmenau und Thüringen
SVIB prüft Unterlagen von Wohnungseigentümergemeinschaften insbesondere für Objekte im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld. Weitere Standorte in Thüringen können nach Abstimmung einbezogen werden.
WEG-Unterlagencheck anfragen
Sie möchten die Unterlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Immobilienkauf prüfen lassen oder zunächst klären, welcher Prüfungsumfang für Ihr Vorhaben sinnvoll ist?
Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder senden Sie uns Ihre Anfrage per E-Mail.