Verkehrswert nachvollziehbar und umfassend ermitteln
Ein Verkehrswertgutachten dient der ausführlichen und nachvollziehbaren Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie. Es berücksichtigt die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, den Zustand der baulichen Anlagen und die Verhältnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt.
SVIB erstellt Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke auf Grundlage der gesetzlichen Vorgaben und der anerkannten Verfahren der Immobilienbewertung. Umfang und Ausarbeitung richten sich nach dem Bewertungsanlass, der Objektart und dem vorgesehenen Verwendungszweck.
Für eine erste Einordnung können Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder per E-Mail kontaktieren.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Ein Verkehrswertgutachten kommt insbesondere in Betracht:
- bei Erbschaften und Nachlassauseinandersetzungen
- bei Schenkungen und vorweggenommener Erbfolge
- bei Vermögensaufteilungen
- bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- bei unterschiedlichen Wertvorstellungen mehrerer Beteiligter
- zur Bewertung von Unternehmens- oder Privatvermögen
- bei Rechten und Belastungen am Grundstück
- bei komplexen oder ungewöhnlichen Immobilien
- wenn eine Kurzbewertung für den vorgesehenen Zweck nicht ausreicht
Vor der Beauftragung wird geprüft, welcher Bewertungsumfang für den konkreten Anlass sachgerecht ist.
Welche Immobilien können bewertet werden?
Verkehrswertgutachten können insbesondere erstellt werden für:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- kleinere Gewerbeimmobilien
- Anlageimmobilien
- unbebaute Grundstücke
- bebaute Grundstücke mit besonderen Merkmalen
- Grundstücke mit Rechten oder Belastungen
Bei besonderen Objektarten wird vorab geklärt, ob die erforderliche Datengrundlage vorhanden ist und der Auftrag durch SVIB sachgerecht bearbeitet werden kann.
Grundlagen der Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert wird nach den gesetzlichen Grundlagen der Immobilienbewertung ermittelt. Maßgeblich sind insbesondere:
- die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks
- die rechtlichen Gegebenheiten
- Lage und Grundstückszuschnitt
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Gebäudeart und Bauweise
- Alter, Zustand und Modernisierungsgrad
- Flächen und Nutzungen
- bestehende Miet- und Pachtverhältnisse
- Rechte und Belastungen
- die Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt
- der Bewertungsstichtag
Welche Merkmale im Einzelfall wertrelevant sind, richtet sich nach dem konkreten Grundstück und dem Bewertungsanlass.
Geeignete Bewertungsverfahren
Abhängig von der Objektart und der verfügbaren Datengrundlage kommen insbesondere folgende Verfahren in Betracht:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Das geeignete Verfahren wird nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und den Umständen des Einzelfalls ausgewählt. Soweit dies für die Plausibilisierung erforderlich ist, können mehrere Verfahren oder ergänzende Berechnungen herangezogen werden.
Die verwendeten Ansätze und das Ergebnis werden im Gutachten nachvollziehbar erläutert.
Erforderliche Unterlagen
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens werden regelmäßig verschiedene Objektunterlagen benötigt. Dazu können insbesondere gehören:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen
- Baubeschreibung
- Baugenehmigungen
- Nachweise über Modernisierungen
- Energieausweis
- Miet- und Pachtverträge
- Mietaufstellungen
- Betriebskostenunterlagen
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Angaben zu Rechten und Belastungen
- vorhandene Gutachten oder sonstige Bewertungen
Fehlende Unterlagen werden vor oder während der Bearbeitung benannt. Ob eine Bewertung dennoch möglich ist, hängt von ihrer Bedeutung für den konkreten Auftrag ab.
Besichtigung der Immobilie
Ein Verkehrswertgutachten setzt regelmäßig eine Besichtigung des Bewertungsobjekts voraus.
Bei dem Ortstermin werden insbesondere erfasst:
- Lage und Grundstückssituation
- Gebäudeart und Bauweise
- Grundriss und Nutzung
- Ausstattung
- baulicher Zustand
- Instandhaltungs- und Modernisierungsstand
- erkennbare Schäden und Auffälligkeiten
- Außenanlagen und Nebengebäude
- wertrelevante Besonderheiten
Die Besichtigung erfolgt grundsätzlich durch Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bereiche. Bauteilöffnungen, technische Funktionsprüfungen und zerstörende Untersuchungen sind nicht Bestandteil der Verkehrswertermittlung.
Inhalt des Verkehrswertgutachtens
Das Gutachten enthält abhängig von Objekt und Auftrag insbesondere:
- Angaben zum Bewertungsauftrag
- Bewertungsstichtag und Qualitätsstichtag
- Beschreibung des Grundstücks
- rechtliche und tatsächliche Grundstücksmerkmale
- Beschreibung der baulichen Anlagen
- Einordnung von Lage, Zustand und Nutzung
- Darstellung der verwendeten Marktdaten
- Auswahl und Begründung des Bewertungsverfahrens
- nachvollziehbare Berechnungen
- Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
- Plausibilisierung des Ergebnisses
- Ableitung des Verkehrswerts
- Fotodokumentation und Anlagen
Der Umfang richtet sich nach der Komplexität des Bewertungsobjekts und der vereinbarten Aufgabenstellung.
Verkehrswertgutachten oder Kurzbewertung?
Die Kurzbewertung ist eine kompakte Wertermittlung für private und wirtschaftliche Entscheidungszwecke. Sie enthält die wesentlichen Objekt- und Bewertungsgrundlagen in verkürzter Form.
Das Verkehrswertgutachten ist ausführlicher. Es dokumentiert die rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmale, die verwendeten Marktdaten, die Bewertungsmethodik und die Herleitung des Ergebnisses umfassender.
Welche Leistung erforderlich ist, hängt nicht allein vom Wert der Immobilie ab, sondern vor allem vom Bewertungsanlass und davon, gegenüber wem das Ergebnis verwendet werden soll.
Klare Leistungsabgrenzung
Das Verkehrswertgutachten dient der sachverständigen Ermittlung des Immobilienwerts.
Es ersetzt insbesondere keine:
- Rechtsberatung
- steuerliche Beratung
- Prüfung oder Gestaltung von Verträgen
- baurechtliche Genehmigungsprüfung
- technische Fachplanung
- statische Untersuchung
- Schadstoffuntersuchung
- vollständige Bauschadendiagnostik
- Untersuchung verdeckter Bauteile
Rechtliche, steuerliche oder technische Spezialfragen werden nur insoweit berücksichtigt, wie dies für die Immobilienbewertung erforderlich und fachlich möglich ist. Weiterführender Prüfungsbedarf wird im Gutachten benannt.
So läuft die Erstellung ab
Nach Ihrer Anfrage werden Bewertungsobjekt, Bewertungsanlass und vorgesehener Verwendungszweck zunächst eingeordnet. Auf dieser Grundlage werden der erforderliche Leistungsumfang und die Vergütung abgestimmt.
Anschließend erfolgen regelmäßig:
- Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen
- Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Objektgrundlagen
- Besichtigung der Immobilie
- Beschaffung und Auswertung der erforderlichen Marktdaten
- Durchführung der Wertermittlung
- Erstellung des schriftlichen Gutachtens
- Übermittlung und Erläuterung des Ergebnisses
Die Bearbeitungsdauer richtet sich nach Objektart, Vollständigkeit der Unterlagen und Umfang der erforderlichen Erhebungen.
Was erhalten Sie?
Sie erhalten ein schriftliches Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbarer Beschreibung des Bewertungsobjekts, Darstellung der maßgeblichen Marktdaten und vollständiger Herleitung des ermittelten Verkehrswerts.
Das Gutachten wird grundsätzlich digital als PDF bereitgestellt. Gedruckte Ausfertigungen können nach Vereinbarung erstellt werden.
Verkehrswertgutachten in Ilmenau und Thüringen
SVIB erstellt Verkehrswertgutachten insbesondere für Immobilien im Raum Ilmenau, Arnstadt, Erfurt, Gotha, Suhl, Rudolstadt und Saalfeld. Weitere Standorte in Thüringen können nach Abstimmung einbezogen werden.
Verkehrswertgutachten anfragen
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten oder möchten zunächst klären, welcher Bewertungsumfang für Ihren Anlass erforderlich ist?
Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 03677 4669819 oder senden Sie uns Ihre Anfrage per E-Mail.